Pereira e Damaceno Contabilidade
Reforma tributária traz impactos para o setor imobiliário
Atualmente, os locadores pagam apenas imposto de renda sobre seus aluguéis. Com a reforma tributária o aluguel passa a ser visto como um serviço criando uma camada adicional de tributação. Impostos como IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBC (Contribuição sobre Bens e Serviços) serão de responsabilidade dos proprietários. Para o economista João Victor da Silva, será preciso entender a situação de cada inquilino, como, por exemplo, se é comercial ou residencial para realizar a precificação do imóvel.
“É preciso fazer as contas. É preciso compreender que os próprios inquilinos vão ser afetados por essa medida, sejam eles empresas ou mesmo pessoas físicas. As empresas, por exemplo, muitas terão aumento de carga tributária. E nesse caso é importante para o locatário, também, compreender como ele vai ajustar a precificação do seu imóvel porque não serão todos os casos em que será possível fazer o repasse para seu cliente”, explica o economista.
Proprietários que locam mais de três imóveis com faturamento anual acima de R$ 240 mil serão diretamente impactados pela bitributação pela Reforma Tributária, que será implantada de forma gradual, mas que já exige uma mudança de pensamento.
Rodrigo Dias, advogado tributário, especialista na área de imóveis, explica que os proprietários terão que aprender a calcular o tributo por fora da precificação, já que não estará mais embutido.
“Essa reforma tributária muda a forma de pensar e realizar operações. Vou dar uma explicação, hoje, a gente cobra um valor de locação de uma empresa onde o valor do tributo está inserido no preço, então, quando eu cobro de uma empresa o valor de R$ 120 reais, dentro dos R$ 120 reais eu tenho tributo. A reforma tributária faz com que este tributo seja cobrado por fora do preço”, explica o advogado.
Rafael Graf aluga alguns imóveis da família na Grande Florianópolis e desde já vem analisando como a reforma tributária irá impactar nas suas locações.
“Hoje nós temos que nos antecipar e aprender o novo conteúdo, até para não correr o risco, tanto na regra de transição quanto no ano que vem quando tivermos que estar dentro da situação tributária, e não errar, porque o erro é que custa caro.”, avalia Rafael.
Com as novas tributações da reforma uma das sugestões dos especialistas é a abertura de uma holding imobiliária para que o dono de imóvel se profissionalize. Assim, ele passa a utilizar uma conta PJ (pessoa jurídica) para receber os aluguéis, emitir notas fiscais mensalmente e contar com uma contabilidade para apurar impostos e fazer o fechamento do mês.
Para isso, a diretora Comercial e de Operações Imobiliárias da Ibagy Imóveis, explica que será preciso ter um cadastro como pessoa jurídica. “Pessoa física ela pode constituir uma holding mediante a criação de um CNPJ que seja com CNAE específico para administração de bens e imóveis e, então ela vai conseguir entrar na alíquota de pessoa jurídica e deixar de ser tributada como pessoa física”, explica Manuella Ibagy.
Segundo Manuella Ibagy, a abertura de uma holding é uma boa opção para os proprietários com mais de três imóveis que assim passam a exercer uma atividade econômica organizada, sendo um contribuinte profissional, e não mais um indivíduo que recebe aluguéis.
Quando você vai passar esse imposto agora começa a ser um imposto cobrado por fora, então, ele vai aparecer na operação e esse inquilino pode receber crédito tributário quando ele está fazendo esse recolhimento.
O assunto é complexo e as mudanças exigem uma mudança de visão na forma como hoje os bens de aluguel são administrados. Por isso, pensar em alternativas desde já pode garantir que a organização aconteça de forma menos impactante.
“Uma pessoa física paga hoje algo em torno de 27,5% de tributo, de renda. Numa pessoa jurídica de lucro presumido eu estou falando em algo próximo de 11%. Então, há uma diferença importante, por isso eu preciso entender se essa minha estrutura que eu utilizo hoje para realização dessa atividade, do ponto de vista fiscal, é a mais eficiente ou não olhando para a reforma tributária”, conclui Rodrigo Dias.
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